เกาะกระแสเศรษฐกิจดอกเบี้ยบ้านรีไฟแนนซ์กนง.

กนง. ปรับทิศทางดอกเบี้ย: กระทบค่างวดบ้านและจังหวะรีไฟแนนซ์ปี 2569 อย่างไร

เมื่อคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับทิศทางดอกเบี้ยนโยบาย สิ่งที่ตามมาเกือบจะทันทีคืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะ MLR และ MRR ที่เป็นฐานการคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบลอยตัว (Floating Rate) การเข้าใจกลไกนี้จะช่วยให้คุณวางแผนรับมือค่างวดและเลือกจังหวะรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชันได้อย่างแม่นยำ

5 นาที เผยแพร่ 10 ก.ย. 2569อัปเดต 10 ก.ย. 2569

แชร์:f 𝕏 L

เขียนโดย ทีมคิดให้คุ้ม

ทีมจัดทำเครื่องมือและบทความการเงินส่วนบุคคล

ตรวจทานโดย ทีมตรวจทานสูตรคิดให้คุ้ม

สูตร สมมติฐาน และข้อจำกัดเชื่อมกับหน้าวิธีคำนวณ

วิเคราะห์การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายกับภาระดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของคนไทย ภาพ: Sean Pollock / Unsplash (Free License)

สรุปประเด็นสำคัญ (Key Takeaways)

ดอกเบี้ยเปลี่ยนเพียง 0.25% อาจกระทบค่างวดหรือดอกเบี้ยรวมของเงินกู้บ้าน 3 ล้านบาทมากกว่า 150,000 - 200,000 บาท ตลอดอายุสัญญา
สัญญาเงินกู้บ้านส่วนใหญ่ล็อกค่างวดคงที่ แต่เมื่อดอกเบี้ยขึ้น สัดส่วนที่ไปตัดเงินต้นจะลดลง ทำให้เป็นหนี้นานขึ้นโดยไม่รู้ตัว
เมื่อผ่อนบ้านครบ 3 ปี การเปรียบเทียบข้อเสนอรีไฟแนนซ์ (Refinance) ย้ายแบงก์กับขอลดดอกเบี้ยแบงก์เดิม (Retention) เป็นสิ่งจำเป็นอันดับแรก

บทที่ 1

1. ทำไมดอกเบี้ยนโยบายจึงสะเทือนถึงเงินในกระเป๋าคนผ่อนบ้าน

ธนาคารกลางปรับดอกเบี้ยนโยบายเพื่อดูแลเสถียรภาพเศรษฐกิจและเงินเฟ้อ เมื่อดอกเบี้ยนโยบายขยับ ธนาคารพาณิชย์จะปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR) ตาม

สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านที่พ้นช่วงโปรโมชัน 3 ปีแรกแล้ว ดอกเบี้ยมักจะลอยตัวเป็น MRR ลบด้วยส่วนลด หาก MRR ขยับขึ้น ดอกเบี้ยรายวันจะถูกหักออกจากค่างวดมากขึ้น ส่งผลให้เหลือเงินไปตัดเงินต้นน้อยลง

บทที่ 2

2. กรณีศึกษา: ดอกเบี้ยขึ้น 0.25% เงินต้น 3 ล้าน กระทบแค่ไหน

สมมติเงินต้นคงเหลือ 3,000,000 บาท ระยะเวลาผ่อน 25 ปี

• ดอกเบี้ย 5.00%: ค่างวดประมาณ 17,600 บาท/เดือน (ดอกเบี้ยรวมราว 2.26 ล้านบาท) • ดอกเบี้ย 5.25%: ค่างวดประมาณ 18,000 บาท/เดือน (ดอกเบี้ยรวมราว 2.39 ล้านบาท)

ส่วนต่าง 0.25% นี้สร้างภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นถึง 130,000 กว่าบาททันทีหากไม่มีการโปะเงินต้นเพิ่ม

บทที่ 3

3. ทางออกสำหรับผู้กู้บ้าน: กลยุทธ์ตั้งรับที่คุ้มค่าที่สุด

1) โปะเงินต้นเพิ่มเดือนละ 10-20% ของค่างวด: เงินโปะจะวิ่งไปตัดเงินต้นโดยตรง 100% ทำให้ฐานคำนวณดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็ว

2) เช็กสัญญาครบ 3 ปีเพื่อรีไฟแนนซ์: หากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีใหม่ต่ำกว่าอัตราปัจจุบันเกิน 1.0-1.5% การรีไฟแนนซ์จะคุ้มค่าค่าธรรมเนียมอย่างแน่นอน

ลองคำนวณจากตัวอย่างคำนวณค่างวดและผลกระทบดอกเบี้ยบ้าน

คำถามที่พบบ่อย

ถ้าดอกเบี้ยขึ้น ธนาคารจะเพิ่มค่างวดทันทีหรือไม่

โดยทั่วไปธนาคารจะไม่ปรับค่างวดทันทีในทันใดหากค่างวดเดิมยังครอบคลุมดอกเบี้ย แต่เงินงวดที่จ่ายจะไปตัดเงินต้นน้อยลงมาก ทำให้ระยะเวลาการผ่อนหนี้ยืดออกไป

ควรเลือกรีไฟแนนซ์ไปแบงก์ใหม่ หรือรีเทนชันกับแบงก์เดิม

ให้คำนวณส่วนต่างดอกเบี้ย 3 ปีข้างหน้าหักลบด้วยค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ (ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง 1%) หากประหยัดได้มากกว่า 50,000 บาทขึ้นไป การรีไฟแนนซ์มักจะคุ้มค่ากว่า